Umlagefähigkeit der Anschaffungskosten von Messgeräten

Während die Verwendung einer messtechnischen Ausrüstung zur Verbrauchserfassung im Bereich Heizung/Warmwasser im allgemeinen unstrittig zu den umlagefähigen Kosten gehört, ist dies bei der Anschaffung bzw. dem Austausch einer solchen Ausrüstung nicht immer der Fall.

Hier muss man zwischen Kauf und Miete, zwischen Neubauten und Bestand, zwischen Erstausrüstung und Austausch sowie zwischen eichpflichtigen und nicht eichpflichtigen Geräten unterscheiden. Im folgenden soll der Versuch einer halbwegs geordneten Darstellung unternommen werden. Hierbei liegt der Schwerpunkt auf Mietwohnungen, da im Bereich des Wohnungseigentums sämtliche aufgrund eines gültigen Eigentümerbeschlusses erfolgten Beschaffungs- bzw. Austauschmaßnahmen im allgemeinen immer zumindest auf die Einzeleigentümer umgelegt werden, entweder im Rahmen der Heizkostenabrechnung oder aber der Betriebskostenabrechnung. Man muss allerdings beachten, ob der entsprechende Beschluss eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung (Mehrheitsbeschluss) oder eine bauliche Veränderung (Einstimmigkeit) betrifft. Hat schlussendlich ein Einzeleigentümer seine Wohnung vermietet, kommen im Verhältnis Eigentümer/Mieter wiederum die für den Bereich Mietwohnungen gültigen Vorschriften zum Zuge.

Gesetzliche Grundlagen

Wesentliche Grundlage ist die Heizkostenverordnung, die in HeizkostenV § 7 Absatz 2 die Kosten der Anmietung oder anderer Art der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung zu den umlagefähigen Kosten des Betriebes einer zentralen Heizungsanlage zählt.

Außerdem legt sie in HeizkostenV § 4 Absatz 2 fest, dass der Gebäudeeigentümer die Ausstattung zur Verbrauchserfassung mieten oder durch eine andere Art der Gebrauchsüberlassung beschaffen kann, sofern er dies den Nutzern vorher unter Angabe der dadurch entstehenden Kosten mitgeteilt hat. Diese Maßnahme ist allerdings unzulässig, wenn die Mehrheit der Nutzer innerhalb eines Monats widerspricht.

Eine weitere gesetzliche Grundlage findet sich in § 3 Absatz 1 Satz 1 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe:

"Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparung von Heizenergie bewirken (Modernisierung), oder hat er andere bauliche Änderungen aufgrund von Umständen, die er nicht zu vertreten hat, durchgeführt, so kann er eine Erhöhung der jährlichen Miete um 11 vom Hundert der für die Wohnung aufgewendeten Kosten verlangen."

Angesichts der zumeist sehr geringen Beträge lohnt sich allerdings eine separate Mieterhöhung in den wenigsten Fällen.

Erstausrüstung bei Neubauten

Bei Neubauten sind die Beschaffungskosten der Geräte meistens in den Baukosten enthalten, so dass sich die Frage nach der Umlage erübrigt. Wenn die Geräte allerdings angemietet werden, dann ist eine Umlage der Kosten der Anmietung auf die Nutzer möglich, falls dies in den entsprechenden Kauf- bzw. Mietverträgen vereinbart ist.

Erstausrüstung bei bestehenden Gebäuden

Bei bestehenden Objekten ist eine entsprechende kauf- bzw. mietvertragliche Regelung im allgemeinen nicht getroffen, so dass in diesem Fall eine Umlage auf die Nutzer nur in zwei Varianten möglich ist:

  • Kauf der Geräte und Umlage auf Grundlage des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe. Aufgrund der zumeist geringen Beträge macht dies häufig nur im Zusammenhang mit anderen im Gesetz vorgesehenen Maßnahmen Sinn.
  • Anmietung der Geräte und Umlage nach Heizkostenverordnung, nachdem zuvor die Nutzer informiert worden sind und die Mehrheit innerhalb eines Monats nicht widersprochen hat.

Wohnungseigentümergemeinschaften können die Erstausrüstung mehrheitlich beschließen, da es sich um eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung handelt.

Austausch vorhandener Geräte

Hier muss man ganz wesentlich zwischen eichpflichtigen Geräten (Wasserzähler, Wärmemengenzähler) und nicht eichpflichtigen Geräten (Heizkostenverteilern) unterscheiden:

  • Bei eichpflichtigen Geräten schreibt die Eichordnung eine Nacheichung, die in der Praxis fast immer ein Austausch ist, alle fünf bzw. sechs (bei Kaltwasserzählern) Jahre zwingend vor. Die entstehenden Kosten sind daher gemäß HeizkostenV § 7 Absatz 2 als Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung auf die Nutzer umlagefähig. Das in der Praxis stets anzutreffende Problem, dass mehrere Jahre gar keine und dann plötzlich durchaus beachtliche Kosten anfallen, können Sie durch den Abschluss eines Eichservicevertrags lösen, der zu einer jährlich gleichbleibenden und entsprechend geringeren Umlage führt.
  • Bei nicht eichpflichtigen Geräten ist eine Umlage der Austauschkosten zumeist nur dann möglich, wenn sich die Gesetzeslage geändert hat oder wenn Umbauten an der Heizungsanlage in dem Maße stattgefunden haben, dass sie Einfluss auf die Eignung der Geräte haben (z. B. Umstellung auf Niedertemperaturheizsysteme). In diesen Fällen ist eine Umlage in dem gleichen Maße möglich wie bei einer Erstausrüstung von bestehenden Gebäuden:
    • Kauf der neuen Geräte und Umlage auf Grundlage des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe. Aufgrund der zumeist geringen Beträge macht dies häufig nur im Zusammenhang mit anderen im Gesetz vorgesehenen Maßnahmen Sinn.
    • Anmietung der Geräte und Umlage nach Heizkostenverordnung, nachdem zuvor die Nutzer informiert worden sind und die Mehrheit innerhalb eines Monats nicht widersprochen hat.
    Wohnungseigentümergemeinschaften können in den gerade diskutierten Fällen den Austausch der Geräte mehrheitlich beschließen, da es sich um eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung handelt. In allen anderen Fällen dürfte es sich um eine bauliche Änderung handeln, die einstimmig beschlossen werden müsste.

    Keinerlei Umlage- bzw. Austauschprobleme gibt es für Sie, wenn Sie einen Vollservicevertrag abgeschlossen haben, der die ständige Funktionsbereitschaft des Erfassungssystems sicherstellt.