Nebenkosten/Betriebskosten

Diese beiden Begriffe werden gleichberechtigt nebeneinander verwendet, um die außer der Miete anfallenden Kosten zu bezeichnen. Grundsätzlich hat der Vermieter dem Mieter den Gebrauch der gemieteten Sache zu gewähren (§ 535 BGB). Ein zusätzliches Entgelt über den vereinbarten Mietzins hinaus ist daher nur dann zu entrichten, wenn dies ausdrücklich mietvertraglich vereinbart worden ist. Lediglich die verbrauchsabhängigen Heiz- und Wasserkosten stellen hier eine Ausnahme dar, ihre Verteilung ist gesetzlich vorgeschrieben bzw. vorgesehen.

Auch bei ausdrücklicher mietvertraglicher Vereinbarung dürfen nur die im Gesetz (Anl. 3 zu § 27 II. BV) festgelegten Betriebskosten umgelegt werden. Dies sind im einzelnen:

  1. die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks (z. B. Grundsteuer, aber nicht Hypothekengewinnabgabe)
  2. die Kosten der Wasserversorgung (ohne Reparaturen)
  3. die Kosten der Entwässerung (Kanalgebühren)
  4. die Heizkosten gemäß Heizkostenverordnung (HeizkostenV)
  5. die Kosten der zentralen Warmwasserbereitung gemäß HeizkostenV
  6. die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen gemäß HeizkostenV
  7. die Kosten des Betriebes von Aufzugsanlagen
  8. die Kosten der Straßenreinigung und Müllabfuhr
  9. die Kosten der Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
  10. die Kosten der Gartenpflege
  11. die Kosten der Beleuchtung gemeinsam genutzter Gebäudeteile
  12. die Kosten der Schornsteinreinigung (falls nicht schon in 4 enthalten)
  13. die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung
  14. die Kosten für den Hauswart (nicht für Instandsetzungs- und Erneuerungsarbeiten, Schönheitsreparaturen oder für die Hausverwaltung)
  15. die Kosten des Betriebes der Gemeinschaftsantennenanlage
  16. die Kosten des Betriebes der maschinellen Wascheinrichtung
  17. sonstige Kosten (z. B. für Gemeinschaftseinrichtungen, aber keine Verwaltungskosten)

Eine Umlage der durch eine solche Abrechnung selbst entstandenen Kosten ist im allgemeinen nur bei der verbrauchsabhängigen Verteilung von Heiz- bzw. Wasserkosten zulässig.